Hallo zusammen,

ich hab letzte Woche einen Brief meines Vermieters bekommen, in dem er ankündigt, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung zukünftig auf die Nebenkosten umzulegen. Das hat mich ehrlich gesagt etwas überrascht – ich dachte immer, das ist seine Sache als Eigentümer. Schließlich gehört das Gebäude ihm, nicht mir.

Jetzt frag ich mich: Ist das überhaupt zulässig? Und wenn ja, muss ich dann als Mieter trotzdem noch eine eigene Wohngebäudeversicherung abschließen, oder ist das kompletter Unsinn?

Mein Mietvertrag ist aus dem Jahr 2015, da steht irgendwas von "umlagefähigen Betriebskosten" drin, aber ich bin da kein Experte. Ich wohn hier in Nürnberg in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten, falls das relevant ist.

Zur Klarstellung: Ich hab natürlich eine Hausratversicherung (Allianz, läuft seit Jahren). Aber Wohngebäude – das klingt für mich immer nach "Gebäude = Sache des Eigentümers". Bin ich da auf dem Holzweg?

Danke schon mal 🙂

Guten Tag Roland,

um das gleich klarzustellen: Die Wohngebäudeversicherung ist grundsätzlich Sache des Vermieters als Eigentümer. Er ist derjenige, der das Gebäude versichern muss und dessen Interesse am Schutz des Gebäudes besteht.

Allerdings – und das ist der entscheidende Punkt – darf er die Kosten dafür auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Das ist geregelt in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) §2 Nr. 13. Wohngebäudeversicherung gilt dort als umlagefähige Betriebskosten.

Sie müssen also prüfen, ob Ihr Mietvertrag diese Umlage tatsächlich vorsieht. Steht da etwas wie "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" oder ähnliches? Dann ist die Umlage rechtlich in Ordnung.

Eine eigene Wohngebäudeversicherung brauchen Sie als Mieter in keinem Fall. Das wäre tatsächlich Unsinn – Sie versichern ja kein Gebäude, das Ihnen gehört.

lol hab ich auch erstmal nicht gerafft als mein erster vermieter das gemacht hat 😂 aber ja, Friedhelm hats schon richtig erklärt. kurz zusammengefasst:

• umlegen = legal, wenn im vertrag steht
• eigene wohngebäudeversicherung als mieter = totaler quatsch
• deine hausratversicherung = die einzige die du brauchst

check einfach mal deinen mietvertrag ob da was von "betriebskosten gemäß BetrKV" steht. wenn ja, ist das eigentlich normal und nichts worüber man sich groß aufregen muss tbh

Die Vorredner haben das rechtliche Grundprinzip korrekt dargestellt. Ich möchte jedoch einen wichtigen praktischen Aspekt ergänzen, den viele Mieter übersehen:

Auch wenn die Umlage zulässig ist, hat der Vermieter eine sogenannte Wirtschaftlichkeitspflicht. Er darf keine überteuerte Police wählen und die Kosten einfach auf die Mieter abwälzen. Die Prämie muss marktüblich sein. Falls Sie den Verdacht haben, dass Ihr Vermieter eine besonders teure Versicherung abgeschlossen hat, können Sie Einsicht in den Versicherungsschein verlangen und die Prämie mit Vergleichsangeboten plüfen.

Außerdem: Der auf Sie umgelegte Anteil richtet sich nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes. Bei 8 Einheiten trägt jeder Mieter in etwa einen entsprechenden Anteil. Das sollte transparent aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen.

Eine eigene Wohngebäudeversicherung ergibt für Mieter keinerlei Sinn. Punkt.

@Kapitalanleger_Kurt macht einen super wichtigen Punkt mit der Wirtschaftlichkeitspflicht! Das wusste ich ehrlich gesagt auch nicht so genau 👀

Roland, ich war in einer ähnlichen Situation. Mein Vermieter in Hamburg hatte jahrelang die Wohngebäudeversicherung nicht in der Nebenkostenabrechnung drin und hat sie dann plötzlich nachträglich eingeführt. Das geht übrigens nicht einfach so – eine neue Kostenposition darf er nur umlegen, wenn sie im Mietvertrag bereits als umlagefähig aufgeführt ist. Wenn dein alter Vertrag das nicht explizit vorsieht, kann er das nicht einfach per Brief ankündigen und dann abrechnen.

Würde den Mietvertrag nochmal genau durchlesen! 📋

Danke schon mal für die schnellen Antworten! Ich hab den Mietvertrag nochmal rausgekramt. Da steht tatsächlich unter §4: "Der Mieter trägt anteilig die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu §27 der zweiten Berechnungsverordnung, insbesondere... Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung."

Also scheint das wohl gedeckt zu sein. Jetzt wär ich halt noch neugierig: Was deckt die Wohngebäudeversicherung eigentlich genau ab, und was deckt meine Hausratversicherung? Irgendwie frag ich mich ob es da Überschneidungen gibt oder ob eins das andere ergänzt.

Gute Nachfrage, Roland. Das ist ein häufiger Knackpunkt. Kurz und klar:

Wohngebäudeversicherung (Sache des Vermieters/Eigentümers): Deckt Schäden am Gebäude selbst ab – also Mauerwerk, Dach, fest eingebaute Heizung, Leitungswasser, Feuer, Sturm, Hagel. Wenn das Dach abbrennt oder eine Rohrleitung bricht und die Wände zerstört – das ist Gebäudeversicherung.

Hausratversicherung (Ihre Police, Sache des Mieters): Deckt alles ab, was Sie in der Wohnung haben und theoretisch "ausschütten" könnten. Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Fahrräder (oft mit Zusatz), Einbruchschäden usw.

Es gibt keine sinnvolle Überschneidung. Die beiden Versicherungen ergänzen sich – eine deckt die Hülle, die andere den Inhalt. Als Mieter brauchen Sie nur die Hausratversicherung. Fertig.

bro ich dachte auch mal ich bräuchte als mieter ne wohngebäudeversicherung 💀 hab sogar kurz bei check24 geschaut lmao. zum glück hat mich mein kumpel rechtzeitig aufgeklärt

hausrat reicht. alles andere ist overkill für mieter 🙅

Ich ergänze noch einen Punkt, der oft vergessen wird: die Haftpflicht bei Leitungswasserschäden.

Wenn du als Mieter z.B. die Waschmaschine falsch angeschlossen hast und ein Wasserschaden entsteht, der die Wand oder den Boden des Gebäudes beschädigt – dann zahlt das nicht die Wohngebäudeversicherung des Vermieters (bzw. er kann Regress bei dir nehmen). Dafür brauchst du eine private Haftpflichtversicherung.

Ich sag das weil ich sehe dass du Hausrat und Wohngebäude erwähnst, aber nix von Haftpflicht. Falls du die noch nicht hast: die ist für Mieter eigentlich unverzichtbar und kostet meist 40–80 € im Jahr.

@ImmobilienIllusionen_Ines hat recht, die private Haftpflicht ist wirklich wichtig! Meine kostet bei der DEVK 58 € im Jahr und deckt auch Mietsachschäden explizit ab – also wenn ich z.B. versehentlich einen Fleck ins Parkett brenne oder die Badewanne zerkratze. Das ist nochmal ein eigenes Thema, aber für Mieter absolut essentiell 😊

Wohngebäude brauchst du als Mieter definitiv nicht selbst abschließen.

Kurze Einschätzung von mir: Dass der Vermieter das jetzt per Brief ankündigt – find ich trotzdem etwas komisch. Normalerweise steht das einfach von Anfang an in der Nebenkostenabrechung drin und taucht da auf. Wenn das plötzlich neu dazukommt, würd ich schon mal nachfragen ob das schon immer so war und nur nicht abgerechnet wurde, oder ob er da was versucht einzuführen. 🤔

Mieterverein kann da nen ersten Check machen, die meisten haben ne Hotline. Kostet paar Euro Mitgliedschaft im Jahr, lohnt sich aber wenn man länger in einer Mietwohnung lebt.

Ich schließe mich dem Hinweis auf den Mieterverein an. In Nürnberg gibt es den Mieterverein Nürnberg e.V. – die können Ihren Mietvertrag konkret prüfen und sagen, ob die angekündigte Umlage zulässig ist.

Was mich an Ihrer Schilderung etwas stutzig macht: Sie schreiben, der Vermieter kündigt das per Brief an. Das klingt nach einer Vertragsänderung oder zumindest einer neuen Abrechnungsposition. Wenn die Wohngebäudeversicherung bisher nicht in Ihren Nebenkostenabrechnungen aufgetaucht ist, obwohl der Vertrag das zulässt, dann hat der Vermieter möglicherweise einfach die Kosten bisher selbst getragen oder vergessen abzurechnen. Er kann dann für die Zukunft auf Umlage umstellen – aber nicht rückwirkend für vergangene Jahre nachfordern (Verjährungsfragen mal außen vor).

Ich würde die letzten drei Nebenkostenabrechnungen heraussuchen und prüfen, ob die Position dort bereits auftaucht.

Ich kann mich noch gut erinnern, als ich 1987 meine erste Mietwohnung hatte und auch nicht wusste was was ist. Damals hat man halt den Vermieter gefragt und der hat einen entweder aufgeklärt oder veralbert. 😄

Heute ist das zum Glück besser dokumentiert. Die Kernaussage hier ist eindeutig: Als Mieter brauchst du keine eigene Wohngebäudeversicherung. Was du brauchst:

1. Hausratversicherung (hast du)
2. Private Haftpflichtversicherung (hoffentlich auch)

Alles andere ist entweder Aufgabe des Eigentümers oder dessen Problem. Die anteiligen Kosten über die Nebenkosten zu tragen ist was anderes als selbst eine Police abzuschließen – das haben die anderen hier schon gut erklärt.

Ich möchte noch einen praktischen Hinweis geben, der in der Diskussion noch fehlt:

Schauen Sie sich bitte Ihre Hausratversicherung bei der Allianz einmal genauer an, ob dort auch Mietsachschäden mitversichert sind. Das ist nämlich nicht bei jeder Hausratversicherung automatisch der Fall – manche Anbieter haben das nur als Zusatzbaustein. Wenn das fehlt, sollten Sie entweder die Police ergänzen oder eine separate Privathaftpflicht abschließen, falls Sie keine haben.

Ich weiß, das schweift etwas vom ursprünglichen Thema ab, aber wenn man schon dabei ist seinen Versicherungsschutz zu überdenken, lohnt sich ein kompeletter Blick.

sorry für die blöde frage aber ich bin ja eher studentin-perspektive hier: wenn ich in einer WG wohne und der vermieter legt die wohngebäudeversicherung um – muss dann jeder WG-Bewohner einzeln zahlen oder wie läuft das? 👀

ich frag weil wir in Münster zu dritt wohnen und sowas noch nie auf unserer abrechnung gesehen haben

@WGKostenWenke In einer WG kommt es darauf an, wie der Mietvertrag strukturiert ist. Wenn ihr einen gemeinsamen Mietvertrag habt (Gesamtschuldnerschaft), dann bekommt ihr als WG zusammen eine Nebenkostenabrechnung und die Wohngebäudeversicherung ist dann ein Anteil bezogen auf eure Gesamtfläche. Wie ihr das intern aufteilt, ist eure Sache.

Wenn jeder einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter hat (Einzelmietverträge), dann bekommt jeder seine eigene Abrechnung mit dem auf seine Fläche entfallenden Anteil.

Dass es bei euch noch nie auf der Abrechnung stand, kann mehrere Gründe haben – entweder rechnet euer Vermieter das nicht um, oder euer Vertrag erlaubt die Umlage gar nicht. Einfach mal die Anlage zum Mietvertrag prüfen.

Ich möchte die rechtliche Seite noch einmal präzise zusammenfassen, da hier verschiedene Punkte angesprochen wurden:

Rechtsgrundlage für die Umlage der Wohngebäudeversicherung auf Mieter ist §2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Umlage ist nur wirksam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich auf die BetrKV verweist oder die entsprechenden Kostenarten explizit benennt. Beides scheint in Rolands Fall gegeben zu sein.

Was der Vermieter nicht darf: die Kosten für eine Gebäude-Risikolebensversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung einzuschließen. Nur die reine Wohngebäudeversicherungsprämie ist umlagefähig.

Was Roland tun sollte: Die nächste Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen, den genauen Betrag notieren, und bei Unklarheiten die Originalrechnung des Versicherers einsehen verlangen. Das ist sein gutes Recht als Mieter.

ich mach das immer so: jedes jahr wenn die nebenkostenabrechung kommt, geh ich alle positionen durch und vergleich mit dem vorjahr. wenn irgendwas neu dazukommt oder um mehr als 10% steigt frag ich nach. hat mich schon 2x gerettet, einmal bei den Hausmeisterkosten und einmal bei nem komischen "Verwaltungsaufwand" den mein vermieter versucht hat reinzuschmuggeln 😅

verwaltungskosten darf er nämlich NICHT umlegen, das zahlt er selbst. falls das jemandem hilft

Ich möchte noch auf einen Aspekt hinweisen, der bisher nicht erwähnt wurde: den Umgang mit Schadenfällen.

Angenommen, durch einen Leitungswasserschaden in Ihrer Wohnung werden die Wände oder der Boden des Gebäudes beschädigt. Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters zahlt dann den Gebäudeschaden. Ihren Hausrat – also Ihre Möbel, Teppiche etc. – deckt Ihre eigene Hausratversicherung ab.

Wichtig: Wenn Sie den Schaden verschuldet haben (z.B. undichter Wasserhahn, den Sie nicht gemeldet haben), kann der Versicherer des Vermieters in Regress auf Sie zugehen. Dann benötigen Sie eine private Haftpflichtversicherung, die Mietsachschäden einschließt. Diese Konstellation ist der häufigste Grund, warum Mieter ohne Haftpflichtversicherung in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Aus meiner Praxis in der Immobilienfinanzierung noch ein Blickwinkel, der vielleicht interessant ist:

Die Wohngebäudeversicherung ist für Eigentümer, die ihr Objekt finanziert haben, in aller Regel Pflichtbedingung der Bank. Die Bank will sicherstellen, dass das Beleihungsobjekt im Schadensfall versichert ist. Insofern hat der Vermieter gar keine Wahl – er muss versichern. Die Frage ist nur, ob er die Kosten umlegt oder selbst trägt.

Dass er die Kosten jetzt umlegt, kann also auch daran liegen, dass er die Police bisher aus der eigenen Tasche bezahlt hat und das nun optimieren möchte. Sofern Ihr Vertrag das zulässt, ist das vollkommen legitim.

Einen eigenen Wohngebäudeschutz als Mieter abzuschließen ergibt rechtlich und wirtschaftlich keinen Sinn – das können Sie vollständig ausschließen.

Sorry für Necro, aber ich bin gerade über diesen Thread gestolpert weil ich dasselbe Problem hab. Mein Vermieter in Chemnitz hat mir auch so einen Brief geschickt – fast wortgleich. 😄

Was ich noch rausgefunden hab: Man kann beim Vermieter die Versicherungspolice zur Einsicht anfordern. Mein Vermieter hatte erst gezögert, aber rechtlich muss er das ermöglichen. Dabei hab ich gesehen dass er eine All-Risk-Police hat, die auch Elementarschäden einschließt. Das ist teurer als eine Standardpolice – ob das verhältnismäßig ist, hab ich noch nicht abschließend geprüft.

Der Tipp mit dem Mieterverein ist gold wert. Die in Chemnitz haben mir in 20 Minuten mehr erklärt als ich in 3 Stunden googlen rausgefunden hätte.

So, kleines Update von mir: Ich hab die letzten drei Nebenkostenabrechnungen rausgekramt und tatsächlich – die Wohngebäudeversicherung stand nie drauf. Also hat er das bisher selbst getragen und stellt das jetzt um.

Ich hab kurz beim Mieterverein Nürnberg nachgefragt (die haben eine Erstberatung kostenlos), die haben bestätigt: Umlage ist zulässig wegen meiner Vertragsklausel, er kann das für die Zukunft so einführen, aber keine Nachforderung für vergangene Jahre. Passt also. Betrag wird wohl um die 8-10 € im Monat mehr sein bei meiner Wohnungsgröße – ärgerlich aber kein Drama.

Und ja, ich hab auch gleich meine Allianz-Hausratpolice gecheckt: Mietsachschäden sind drin, Haftpflicht hab ich separat bei der HUK. Bin also gut aufgestellt. Danke an alle, das war wirklich hilfreich hier! 🙂