Ein geschlossener Immobilienfonds ist eine Vermögensanlage in Immobilien, die durch die Ausgabe von Anteilscheinen und die Aufnahme von Fremdkapital finanziert wird. In der Regel dient ein geschlossener Immobilienfonds der Finanzierung eines bestimmten Bauvorhabens. Das Fondskapital richtet sich nach der Höhe des für den Erwerb bzw. für die Bebauung des Projektes benötigten Kapitals. Wenn alle Anteile gezeichnet sind, wird der Fonds geschlossen.

Zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds gibt es wichtige Unterschiede: Während ein offener Fonds ein Sondervermögen darstellt sowie in der Regel in mehrere Objekte investiert und dementsprechend die Risiken breiter streut, hat ein geschlossener Fonds überwiegend ein einzelnes Grundstück bzw. Bauvorhaben zum Gegenstand. Zudem ist im Gegensatz zu Anteilen offener Fonds eine Veräußerung der Anteile bis zum Ende der Laufzeit meist nur eingeschränkt möglich. Schließlich gelten die Inhaber von Anteilen geschlossener Immobilienfonds im Unterschied zu offenen Fonds steuerrechtlich als Grundstückseigentümer. Sie können daher für anteilig erzielte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegebenenfalls die Abschreibungen oder Finanzierungskosten im Rahmen der Einkommensteuer geltend machen. Anleger, die in geschlossene Fonds investieren, sollten jedoch neben möglichen steuerrechtlichen Vorteilen die zu erwartende Rentabilität des Anlageobjektes, die Risiken der Anlage sowie die eingeschränkte Veräußerbarkeit der Anteile berücksichtigen.